Как покупать квартиру каждый год: американский вариант

Мы расскажем о методе как покупать квартиру каждый год, который использует наш простой инвестор в Америке. Хочется специально отметить, что рассматривается ситуация в США, и в первую очередь это касается уровня инфляции и ипотечных ставок. Все думают, что он живет хорошей жизнью, и он в том возрасте, в котором большинство людей начинают задумываться о пенсии. В одном из наших разговоров он сообщил, что технически ушел на пенсию много лет назад, но продолжает работать просто потому, что ему это нравится. Какой инвестор этого не захочет? Поэтому, конечно, мы спросили его: «Как ты это сделал?»

Он с готовностью признал, что не особенно сообразителен или умен, когда дело касается инвестирования. Он просто прислушался к совету наставника: «Покупайте одну инвестиционную недвижимость в год». Мы попытались уточнить некоторые особенности (например, квартира, дом, многоквартирный дом). Он просто заявил: «Неважно, все, что вы можете себе позволить, просто сделайте это».

Возможно, сейчас самое время обсудить часто обсуждаемый аргумент: простая модель против сложной. Мы думаем, ответ заключается в том, что никто не может однозначно сказать, какая модель действительно имеет лучшую прогностическую ценность. Эта цитата известного британского статистика Джорджа Бокса прекрасно подводит итог: «Все модели неправильные, но некоторые полезны». Но считаем, что чем проще модель, тем лучше.

Это относится как к моделям рынка недвижимости, так и к моделям фондового рынка. Однако мы знаем, что более простые модели легче применять. В основном потому, что вы чувствуете, что можете их воспроизвести.

Покупайте недвижимость для аренды каждый год

Имея это ввиду, вот как это могло бы выглядеть, если бы вы пытались покупать недвижимость в аренду каждый год в течение 10 лет. Ниже правила этой модели:
- Каждая приобретенная недвижимость представляет собой объект для одной семьи.
- Цена покупки остается постоянной и составляет 100$ тысяч (округляя цифры).
- Ежегодно требуется 30% первоначальных инвестиций (в данном случае 30 000$).
- Сумма жилищного кредита начинается от 70$ тысяч(100 000 покупной цены - 30 000$ инвестиций / первоначальный взнос).
- Максимальное количество жилищных ссуд одновременно - четыре. Согласно Fannie Mae / Freddie Mac, у вас может быть до десяти жилищных кредитов, но после четырех становится немного сложнее получить дополнительные ссуды, поэтому было решено оставить их на уровне четырех.
- Денежный поток на недвижимость составляет 400$ в месяц. Это значение было выбрано, потому что это очень достижимо, что подтверждается арендуемой недвижимостью.
- Денежный поток = Доход - Расходы. Доход = рента. Расходы = Основная сумма ипотеки + Проценты + Налоги + Техническое обслуживание + Управление недвижимостью + Простой.
- Весь денежный поток в течение года сохраняется и возвращается на выплату жилищных кредитов в конце года.
- Как только недвижимость оплачена, денежные потоки от нее составляют 800$ в месяц. Это потому, что больше не нужно платить ипотеку и проценты.
- Если у вас есть не более 4 объектов недвижимости в ипотеке, первоначальные инвестиции в размере 30 000$ идут на выплату одного из займов.

Что не учтено в этой модели:
- Увеличение капитала с течением времени, что значительно работает в вашу пользу, но может запутать расчет.
- Арендная плата увеличивается со временем, что будет работать в вашу пользу.
- Повышенное техническое обслуживание с течением времени - это минус.
- Любые изменения денежного потока.
- Налоги.
- Амортизация.

Первый год

Вложено 30 000 долларов, и у вас есть первая арендуемая недвижимость. Денежный поток составляет 400$ в месяц (4800 за 12 месяцев). В конце года эти 4800 уменьшают ссуду для Дома №1 до 65 200$ (= 70000–4800).

Второй год

Вложено еще 30 000 долларов, и у вас есть вторая арендуемая недвижимость. 2 объекта недвижимости, приносящие денежные потоки, по цене 400$ в месяц приносят 9600$ за 12 месяцев. В конце года эти 9600$ сокращают ссуду для Дома №1 до 55600$ (= 65200 - 9600).

Третий год

Вложено следующие 30000$, и у вас есть третья арендуемая недвижимость. 3 объекта недвижимости, приносящие денежные потоки, по цене 400$ в месяц приносят 14400$ за 12 месяцев. На конец года ссуда для Дома №1 составляет 41 200$ (= 55 600 - 41 200).

Четвертый год

Вложено 30000$, теперь у вас есть максимум 4 объекта аренды. Денежный поток составляет 19200$ за 12 месяцев (= 4800 x 4). На конец года ссуда для Дома №1 составляет 22000 долларов, остальные - еще 70$ тыс.

Пятый год

Поскольку у вас не более 4 домов, ваши инвестиции в размере 30000$ идут на оплату остальной части Дома №1, а оставшаяся часть уменьшает ссуду Дома №2 до 62000$. Денежный поток составляет 24000$ (800$ в месяц для дома №1, 400$ в месяц для домов № 2,3,4). На конец года ссуда Дома №2 составляет 38000$.

Шестой год

Инвестиции на сумму 30000$ позволяют купить Дом №5. Денежный поток составляет 28 800$ (800$ в месяц для домов № 1-2, 400 в месяц для домов № 3-5). По состоянию на конец года сумма кредита для Дома №2 уменьшилась до 9200$.

Седьмой год

Поскольку у вас есть не более 4 домов, ваши инвестиции в размере 30000$ идут на оплату остальной части дома №2, а оставшаяся часть уменьшает ссуду для дома №3 до 49 200$. Денежный поток составляет 33600$ с 2 оплаченными домами и 4 денежными потоками по 400$ в месяц. На конец года ссуда для дома №2 составляет 15600$.

Восьмой год

Инвестиции в размере 30000$ позволяют купить дом №6. Денежный поток составляет 38400$. В конце года дом № 3 погашается, а остаток направляется в ссуду дома №4.

Девятый год

Инвестиции на сумму 30000$ позволяют купить дом №7. Денежный поток составляет 48000$. В конце года жилищный заем №4 выплачивается, а остаток направляется на счет жилищного займа №5.

Десятый год

30000$ Инвестиции покупают дом №8. Денежный поток составляет 57600$. Оплачивается дом №5

Резюме через 10 лет

На данный момент вы владеете 8 объектами аренды. Вы были очень близки к своей цели - покупать по одной за 12 месяцев, и вам не нужно было нарушать правило. Не более четырех займов за текущий момент. Четыре дома полностью оплачены, у четырех еще есть ипотечные кредиты. Денежный поток к концу 10 года составляет 57 600$ в год (4800$ в месяц). Если бы на тот момент у вас был портфель на 2$ миллиона, и вы начали бы использовать его на 3%, у вас был бы очень похожий денежный поток.

Опять же, приблизительное вычисление оценки стоимости каждого дома с использованием ставки 3,4% дает общий капитал в собственности около 750$ тысяч. Общий объем инвестиций составил 300$ тысяч.

Выводы

Вы можете начать наблюдать эффект снежного кома, хотя кажется, что он только начинает набирать обороты к 10 году. Это то, что может повторить большинство людей. К 10 году денежный поток начинает достигать значительных размеров. Что этот денежный поток к 10 году позволит вам сделать? Покроет ли это расходы на образование вашего ребенка?

Ради интереса мы смоделировали это на 15 и 20 лет. Проблема в том, что модель начинает разрушаться, потому что денежный поток становится настолько огромным, что не были уверены, покупать ли сразу несколько новых домов или вернуть часть наличных в ссуды.

15 год

Вы владеете 12 домами, 10 из которых окупаются до конца года. Денежный поток составляет 100 800$ за 12 месяцев (8400 в месяц). Собственный капитал составляет около 1,4 миллиона долларов.

20 год

Вы владеете 19 домами (примерно по одному за 12 месяцев!), все 19 из которых окупаются к концу года. Денежный поток составляет 172 800$ за 12 месяцев (14400$ в месяц). Собственный капитал составляет около 2,8$ миллиона и продолжает расти.

Мы думаем, стоит упомянуть, что, если бы вы смогли накопить капитал в 6 миллионов долларов и снимали бы 3% за 12 месяцев, это поставило бы где-то в пределах 180 000 долларов в первый год.

На этом этапе, можно с уверенностью сказать, что работа относительно необязательна и что вполне возможен выход на пенсию. Это серьезный пассивный доход!

Итак, последуем ли мы этому совету? Последуем, но с нашими особенностями Южной Столицы. В первую очередь это касается уровня инфляции национальной валюты и ипотечных / кредитных ставок. Следующая статья будет адаптирована для Казахстана.

Развивайтесь и богатейте!