Как покупать квартиру каждый год: казахстанский вариант

Сегодня мы рассмотрим вариант покупки инвестиционного жилья по возможности каждый год в реалиях Казахстана. Основное отличие от казахстанского рынка от американского это разный уровень инфляции и разные процентные ставки (в РК они выше).

Исходные условия рассмотрим на примере Астаны:
- Минимум 8 миллионов тенге стоит однокомнатная квартира в Столице.
- Первоначальный взнос 5 миллионов.
- Минимум 80 тысяч тнг аренда за пустую квартиру ежемесячно.
- Процент по ипотеке 16%.
- Коммунальные платежи на арендаторе.
- Ежемесячный взнос по кредиту в 3 миллиона: 73 тысячи в течение 60 месяцев переплата составит 1377256 ₸.

Первый год

Вы покупаете первую квартиру за 8 миллионов тенге (5 млн.- первоначальный взнос, 3 млн.- кредит). И сдаете ее в аренду пустую за 80 тысяч тнг/мес в течение года. Из суммы аренды 73 тысячи отдаете за кредит и из 7000 формируете специальный фонд на случай простоя, ремонта, других эксцессов и формирования первоначального взноса. Итоги на конец года:
- Полная сумма инвестиций - 5 миллионов.
- Специальный фонд составит 84000.
- По 1 квартире вы оплатили год осталось четыре.

Второй год

Вы покупаете вторую квартиру за 8 миллионов тенге. И сдаете две пустые в аренду за 160 тысяч тнг в течение года. Из суммы аренды 146 тысячи отдаете за кредит и из 14000 формируете специальный фонд. Итоги на конец года:
- Полная сумма инвестиций - 10 миллионов.
- Специальный фонд составит 252000.
- По 1 квартире вы оплатили 2 года осталось три.
- По 2 квартире вы оплатили год осталось четыре.

Третий год

Вы покупаете третью квартиру за 8 миллионов тенге. И сдаете три пустые в аренду за 240 тысяч тнг в течение года. Из суммы аренды - 219 тысячи отдаете за кредит и из 21000 формируете специальный фонд. Итоги на конец года:
- Полная сумма инвестиций - 15 миллионов.
- Специальный фонд составит 504000.
- По 1 квартире вы оплатили 3 года осталось два.
- По 2 квартире вы оплатили 2 года осталось три.
- По 3 квартире вы оплатили год осталось четыре.

Четвертый год

Вы покупаете четвертую квартиру за 8 миллионов тенге. И сдаете четыре пустые в аренду за 320 тысяч тнг/мес в течение года. Из суммы аренды 292 тысячи отдаете за кредит и из 28000 формируете специальный фонд на случай простоя, ремонта или других эксцессов. Итоги на конец года:
- Полная сумма инвестиций - 20 миллионов.
- Специальный фонд составит 840000.
- По 1 квартире вы оплатили 4 года осталось один.
- По 2 квартире вы оплатили 3 года осталось два.
- По 3 квартире вы оплатили 2 года осталось три.
- По 4 квартире вы оплатили год осталось четыре.

Пятый год

Вы не покупаете квартиру. И сдаете четыре пустые в аренду за 320 тысяч тнг/мес в течение года. Из суммы аренды 292 тысячи отдаете за кредит и из 28000 формируете специальный фонд. Итоги на конец года:
- Полная сумма инвестиций - 20 миллионов.
- Специальный фонд составит 1176000.
- По 1 квартире вы оплатили полностью.
- По 2 квартире вы оплатили 4 года осталось один.
- По 3 квартире вы оплатили 3 года осталось два.
- По 4 квартире вы оплатили 2 года осталось три.

Шестой год

Вы не покупаете квартиру. И сдаете четыре пустые в аренду за 320 тысяч тнг/мес в течение года. Из суммы аренды 219 тысячи отдаете за кредит и из 101000 формируете специальный фонд. Итоги на конец года:
- Полная сумма инвестиций - 20 миллионов.
- Специальный фонд составит 2388000.
- По 1 квартире вы оплатили полностью.
- По 2 квартире вы оплатили полностью.
- По 3 квартире вы оплатили 4 года осталось один.
- По 4 квартире вы оплатили 3 года осталось два.

Седьмой год

Вы покупаете пятую квартиру за 8 миллионов тенге (первоначальный взнос 5000000 = 2388000 фонд + 2612000 дополнительные инвестиции). И сдаете 5 пустых квартир в аренду за 400 тысяч тнг/мес в течение года. Из суммы аренды 219 тысячи отдаете за кредит и из 181000 формируете специальный фонд. Итоги на конец года:
- Полная сумма инвестиций - 22,6 миллиона.
- Специальный фонд составит 2172000.
- По 1 квартире вы оплатили полностью.
- По 2 квартире вы оплатили полностью.
- По 3 квартире вы оплатили полностью.
- По 4 квартире вы оплатили 4 года осталось один.
- По 5 квартире вы оплатили год осталось четыре.

Восьмой год

Вы не покупаете квартиру. И сдаете 5 пустых квартир в аренду за 400 тысяч тнг/мес в течение года. Из суммы аренды 146 тысяч отдаете за кредит и из 254000 формируете специальный фонд. Итоги на конец года:
- Полная сумма инвестиций - 22,6 миллиона.
- Специальный фонд составит 5220000.
- По 1 квартире вы оплатили полностью.
- По 2 квартире вы оплатили полностью.
- По 3 квартире вы оплатили полностью.
- По 4 квартире вы оплатили полностью.
- По 5 квартире вы оплатили 2 года осталось три.

Девятый год

Вы покупаете шестую квартиру за 8 миллионов тенге (первоначальный взнос 5000000 из фонда, в нем останется 220000). И сдаете 6 пустых квартир в аренду за 480 тысяч тнг/мес в течение года. Из суммы аренды 146 тысяч отдаете за кредит и из 334000 формируете специальный фонд. Итоги на конец года:
- Полная сумма инвестиций - 22,6 миллиона.
- Специальный фонд составит 220000+4008000=4228000.
- По 1 квартире вы оплатили полностью.
- По 2 квартире вы оплатили полностью.
- По 3 квартире вы оплатили полностью.
- По 4 квартире вы оплатили полностью.
- По 5 квартире вы оплатили 3 года осталось два.
- По 6 квартире вы оплатили 1 год осталось четыре.

Десятый год

Вы покупаете седьмую квартиру за 8 миллионов тенге (первоначальный взнос 4228000 из фонда + 772000 доп.инвестиций). И сдаете 7 пустых квартир в аренду за 560 тысяч тнг/мес в течение года. Из суммы аренды 219 тысяч отдаете за кредит и из 341000 формируете специальный фонд. Итоги на конец года:
- Полная сумма инвестиций - 23,4 миллиона.
- Специальный фонд составит 4092000.
- По 1 квартире вы оплатили полностью.
- По 2 квартире вы оплатили полностью.
- По 3 квартире вы оплатили полностью.
- По 4 квартире вы оплатили полностью.
- По 5 квартире вы оплатили 4 года осталось один.
- По 6 квартире вы оплатили 2 год осталось три.
- По 7 квартире вы оплатили 1 год осталось четыре.

Итоги за десять лет

Полная сумма инвестиций - 23,4 миллиона. У вас 7 квартир стоимостью около 56 миллионов. Из специального фонда вы практически полностью можете закрыть все кредиты. Ваш входящий денежный поток составляет ежемесячно около полмиллиона. Каждый следующий год вы можете покупать по одной квартире и сумма кредита за квартиру будет меньше 1,7 миллиона и с каждым следующим годом сумма недостающих средств будет уменьшаться, причем дополнительных инвестиций не потребуется.

Некоторые возможные преимущества в Казахстане: - Если на момент начала инвестиций у вас нет своего жилья, то первый кредит вы можете получить под 5% по социальной программе. - В качестве инвестиций вы можете использовать сумму пенсионных накоплений больше уровня достаточности. - Недвижимость с годами, как правило, становится дороже. - Если ложить деньги при таком же графике на депозит по 10%, то итоговая сумма составит около 50 миллионов тенге, и какую-то часть этих денег сьест инфляция.

Развивайтесь и богатейте!